Nemovitosti, byty, krok za krokem

NEMOVITOSTI, BYTY, KROK ZA KROKEM

Výklad k jednotlivým ustanovením smlouvy o převodu bytové jednotky

§ - Zákon o vlastnictví bytů
Problematiku převodu bytových jednotek upravuje zákon číslo 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (Zákon o vlastnictví bytů - ZVB).

Po výstavbě budovy její vlastník určí tzv. prohlášením vlastníka s náležitostmi stanovenými v ustanoveních § 4 ZVB jednotky, společné části budovy, podíly na těchto společných částech, jež příslušejí jednotlivým bytům a vztah k pozemku, na kterém je budova postavena. Vyhotovení prohlášení vlastníka je náročné z hlediska stavebně-technických znalostí a dovedností, proto jej v praxi často pro vlastníka budovy zhotovují znalci v oboru oceňování nemovitostí.

Bytová či nebytová jednotka se vždy převádí spolu s příslušným spoluvlastnickým podílem na společných částech domu. Podíl na společných částech budovy a jemu odpovídající podíl na stavebním pozemku je odvozen od poměru podlahové plochy jednotky včetně příslušenství k úhrnné podlahové ploše všech jednotek v budově.

! - Samostatně nelze
Podíl na společných částech budovy a případně i stavebním pozemku nemůže být předmětem samostatné dispozice a vždy je nutno jej převádět pouze ve spojení s jednotkou.

Při sepisování smlouvy o převodu jednotky je dobré mít prohlášení vlastníka a je žádoucí mít na zřeteli ustanovení § 6 ZVB upravující obsahové náležitosti smlouvy o převodu jednotky.

Článek I. a článek II. smlouvy

Důležitou náležitostí smlouvy o převodu jednotky je označení převáděné jednotky číslem dle prohlášení vlastníka. Vlastní číslo jednotky tvoří zlomek, který má v čitateli číslo popisné domu a ve jmenovateli pořadové číslo jednotky. Pro identifikaci jednotky je důležité také její pojmenování. To znamená, zda se jedná o byt či nebytový prostor a jaký (uvádí se zpravidla druh provozovny, např. prodejna, lékařská ordinace, restaurace apod.). Nelze zapomenout na umístění jednotky v budově, tedy v kterém podlaží se nachází, zda napravo nebo nalevo od vchodu.

Nemovitost, ve které se převáděná bytová jednotka nachází, se označuje stejným způsobem jako u kupní smlouvy. V praxi to je častá situace, že většina domů stojí na pozemku jiného vlastníka. To znamená, že se uplatní pravidlo uvedené v § 21 ZVB spočívající v následujícím: ve smlouvě musí být uvedeno, že k pozemku, na němž je dům postaven, bude zřízeno právo nájmu vlastníkem pozemku odlišným od vlastníka jednotky, anebo výpůjčky, kterou se rozumí bezplatné užívání pozemku. Právo nájmu nebo výpůjčky se bude vždy týkat jen podílu, který odpovídá výši podílu prodávajícího na společných částech domu.

! - Katastrální úřady porovnávají údaje uvedené ve smlouvě s údaji v prohlášení vlastníka a pokud některé chybí či jsou uvedeny nepřesně, budete v nejlepším případě vyzváni k odstranění chyby v psaní (uzná-li katastrální úřad, že nepřesnost lze za chybu v psaní považovat). Často ale končí řízení o povolení vkladu vlastnického práva zamítnutím návrhu na vklad.

Nedílnou součásti smlouvy je též vyjmenování společných částí domu (též dle prohlášení vlastníka) a stanovení, zda některé společné části nejsou společné jen některým vlastníkům jednotek. Nelze též zapomenout na stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu s případným uvedením spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek.

K ostatním částem smlouvy
Poslední částí smlouvy jsou práva a závazky týkající se domu a jeho společných částí. Alespoň ve stručnosti se ve smlouvách uvádí, kdo je pověřen správou domu, jaká platí pravidla pro přispívání na opravy a údržbu a že na vlastníka jednotky přecházejí minimálně práva a povinnosti spojené s placením vodného, stočného, odvozu odpadků a placení energií a otopu.

! - Nedílnou součástí smlouvy o převodu vlastnictví jednotky jsou také jednoduchá schémata jednotlivých podlaží domu (která jsou součástí prohlášení vlastníka).

Zástavní právo

S koupí nemovitosti a převodem bytové jednotky je často spojeno také zřízení zástavního práva k převáděné nemovitosti, a to zejména tehdy, pokud kupní cena není zaplacena celá. Klasickým příkladem je pořízení nemovitosti na úvěr či hypotéku.

V praxi se o vyřizování úvěru či hypotéky stará příslušný pracovník banky či spořitelny a je to také banka či spořitelna, kdo vyhotovuje smlouvy o zřízení zástavního práva, stejně jako úvěrové smlouvy, respektive smlouvy o poskytnutí hypotéky.

§ - Zástavní právo je tzv. zajišťovacím právem, nemůže existovat samostatně, ale vždy vedle určitého hlavního závazku (tímto hlavním závazkem je dluh kupujícího vůči bance či spořitelně ve výši poskytnutého úvěru).

Předkupní právo

Může se stát, že osoba, od které budete nemovitost kupovat, bude sice souhlasit s prodejem svého domu či bytu, ale bude trvat na tom, že pokud jej budete chtít někdy v budoucnu dále prodat, musíte nemovitost nejdříve nabídnout ke koupi této osobě , a teprve po jejím odmítnutí ji můžete převést na jinou osobu. Jedná se o tzv. předkupní právo, které lze zřídit dle ustanovení § 602 až 605 Občanského zákoníku.

Podstata tohoto práva spočívá v závazku kupujícího nabídnout prodávajícímu věc zpět ke koupi.

Navíc dle § 603 odst. 2 Občanského zákoníku lze předkupní právo dohodnout jako právo věcné. To znamená, že na základě návrhu na vklad předkupního práva zapíše katastrální úřad dle smlouvy o zřízení předkupního práva (jejímž předmětem je nemovitost) oprávněného z překupního práva do katastru nemovitostí.

§ - Věcné a smluvní právo
Pokud je předkupní právo dohodnuto jako věcné, především to znamená, že musí být vloženo do katastru nemovitostí. Toto předkupní právo pak působí vůči všem osobám, které se stanou vlastníky předmětné nemovitosti v budoucnu.
Naproti tomu existuje předkupní právo smluvní, kdy je předkupní právo k určité nemovitosti dohodnuto pouze smlouvou, aniž by se následně vkládalo do katastru nemovitostí. Potom je z předkupního práva zavázán pouze první kupující a osoby, které by případně koupily nemovitost dále, již překupním právem vázány nebudou.

Zřízení předkupního práva jako práva věcného má velkou výhodu v tom, že jakákoli dispozice s nemovitostí je pod kontrolou katastrálního úřadu. Oprávněný z překupního práva se pak může po jakékoli třetí osobě domáhat, aby mu nemovitost nabídla ke koupi.

Pokud tedy katastrální úřady zjistí, že předmětem převodu je věc zatížená předkupním právem jako právem věcným, měly by vyzvat oprávněného z předkupního práva, zda hodlá své právo uplatnit či nikoli a stanovit mu k tomu přiměřenou lhůtu. Kdyby oprávněný sdělil, že uplatňuje překupní právo, katastrální úřad by mohl návrh na vklad vlastnického práva dle kupní smlouvy zamítnout.

< [10] >

OBSAH [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20] [21] [22] [23] [24] [25] [26] [27] [28] HLAVNÍ STRANA